S stanovanjsko problematiko se danes spopada marsikdo, ki se ga po generični ločnici generacij obravnava kot mladega, pa tudi tisti, ki so že zdavnaj presegli starostno mejo mladosti. Prav zato ni nič čudnega, da se na odmevni Facebook skupini Stanovanjce, Stanovanjce, kje si? pojavljajo oglasi, ki poskušajo na različne načine pritegniti pozornost prodajalcev, predvsem pa najemodajalcev. Na omenjeno Facebook skupino zato iskalci stanovanja vse pogosteje prilepijo svoj sebek, ki ga pospremijo še s standardnimi obljubami o miroljubnosti, slovenskem državljanstvu, intimnopartnerskem statusu, vse bolj zahtevani zaposlenosti ali študentskem statusu in občutku za red. Če iskalec stanovanja doda, da je nekadilec, da nima v lasti hišnih ljubljenčkov, kaj šele otrok ali drugih motečih dodatkov, obstaja vsaj najmanjša verjetnost, da bo povabljen na ogled stanovanja, v katerem so sledovi plesni uspešno prikriti, a bodo ob prvi temperaturni razliki zacveteli na steni. Seveda lahko iskalec stanovanja srečo preizkusi še na portalih, kot so Nepremičnine.si, Bolha in drugih, kjer so zahteve po karakterizaciji tistega, ki bo po poljubnem selekcijskem postopku vendarle zasedel mesto v izbranem stanovanju, še jasnejše: stanovanje je primerno za umirjenega in urejenega menedžerja srednjih let, nekadilca in brez živali. Ali pa: bivanje je primerno za študente naravoslovnih smeri. In še: stanovanje je primerno za dekleta, nikakor za fante. (vir: Nepremičnine.net). In če naposled le postaneš srečni izbranec stanovanja, ki ti ga za astronomsko ceno najemodajalec ponudi v najem, moraš v znak zahvale privoliti še v najemodajalčevo ponižno prošnjo, da v najemno pogodbo napiše precej nižji znesek najemnine od dejanskega. S tem prijazni najemodajalec davkov ne bo plačeval oderuški državi, ki že tako ali tako pobere preveč, ampak te bo namesto tega raje vsak mesec obiskal na vratih, kjer bo spotoma z inšpekcijsko natančnostjo preveril še stanje svojega stanovanja in pobral tvoj denar.
Cinizem in šalo, ki pa je žal vse prej kot to, na stran. Problematike stanovanj v Sloveniji se moramo namreč kljub izraziti farsičnosti, ki problemu pritiče, lotevati resno, poglobljeno in, nenazadnje, od začetka. V pomoč za razumevanje alarmantnega stanja trenutne stanovanjske politike v Sloveniji, ki bo le uvod v razčlenjevanje trenutnih sistemskih (ne)ureditev, nam bo poročilo z naslovom Neznosna negotovost bivanja – stanje na ljubljanskem najemnem trgu, ki je oktobra lani izšlo v sklopu projekta Za stanovanjske zadruge in so ga pripravili Inštitut za študije stanovanj in prostora, Danes je nov dan, Inštitut za druga vprašanja ter PIC – Pravni center za varstvo človekovih pravic in okolja. Po grobem preletu njihovih ugotovitev, ki bodo zaradi statistično podprtih podatkov morda zvenele bolje kot nizanje golih dejstev, ki jih je že skoraj vsakdo izkusil na lastni koži, pa se bomo lotili še preleta razpisnih pogojev za peščico neprofitnih stanovanj v Ljubljani, ki naj bi bila dokaz, da je hudournik stanovanjske problematike v Sloveniji vsaj delno zajezen.
Že nekaj uvodnih ugotovitev poročila Neznosna negotovost bivanja nakazuje, da bi se s stanovanjsko problematiko morali vsi skupaj, še najbolj pa država, spopasti že veliko prej kot včeraj. Iz statistične analize je namreč razviden manko stanovanj, ki bi se gradila z mislijo na podhranjen najemniški trg, saj se je na primer leta 2021 v Ljubljani zgradilo le 1,3 stanovanja na 1.000 prebivalcev. Nadalje raziskava opozarja na pomanjkanje gradnje manjših in bolj dostopnih stanovanj, ki bi ustrezala potrebam enočlanskih gospodinjstev (delež teh je zrasel za 16,5 odstotka), medtem ko jih vse pogosteje nadomeščajo nadstandardna stanovanja s tudi pet ali več sobami: “Na centralnih zemljiščih rastejo megalomanske stavbe, ki z ograjami privatizirajo zelene površine in se zažirajo v javno infrastrukturo, medtem ko okoliški skupnosti in mestu ne prispevajo ničesar – še najmanj pa dostopnih najemnih stanovanj.” Še bolj zgovorno je dejstvo, da je večina najemniških stanovanj tako dotrajanih, da bi bila, če bi bil stanovanjski trg reguliran, potrebna takojšnje sanacije namesto oddajanj. Dobrih 45 odstotkov stanovanj je starejših od 50 let, kar pomeni, da se poleg dotrajane opreme v njih pojavlja tudi vlaga in trhli temelji. In če nam navedeni podatki niso že dovolj naježili kocin, naj dodamo še vrtoglavi znesek nakupa na kvadratni meter, ki je v letu 2021 znašal okoli 3.500 €, trenutno pa bi verjetno znašal še več. To nam lahko potrdi tudi brskanje po že omenjeni spletni strani Nepremičnine.net. Poročilo pravi, da je bilo 13. oktobra lani na omenjeni spletni strani na voljo 377 enot, od katerih je 16 odstotkov mesečnih najemnin znašalo manj kot 500 evrov, kar 47 odstotkov pa več kot 1000 evrov.
V Mestni občini Ljubljana, ki sicer določen delež proračuna namenja za gradnjo neprofitnih stanovanj (poročilo navaja, da občina za delovanje Javnega stanovanjskega sklada nameni med 5 in 10 milijonov evrov oziroma 2,5 odstotka občinskega proračuna), je iz množičnih prijav na razpise za neprofitna stanovanja še vedno mogoče sklepati, da je teh še vedno vsaj 4000 premalo. Da bi razumeli, v katerem grmu tiči zajec, smo se lotili natančnega branja razpisov in pregleda celotnega selekcijskega postopka. Kot pravi Najemniški SOS, namreč marsikdo sploh ne ve, da je upravičen do neprofitnega stanovanja, ki bi mu lahko vsaj deloma olajšalo visoko ceno bivanja.
Na spletni strani Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana nas pod rubriko “najem” oziroma “dodeljevanje stanovanj” takoj pozdravi uvodni napis, da trenutno ni javnega razpisa, preko katerega bi se lahko potegovali za najem neprofitnega stanovanja. Razpisi se namreč objavljajo bienalno oziroma na dve leti, kar pomeni, da bo naslednji razpis izšel septembra 2023. Na Facebook strani združenja Najemniški SOS so pogoje razpisa povzeli v pregledne točke, da bi svoje sledilce pozvali k prijavi na naslednji razpis ter nadaljnji diskusiji o pogojih za najem neprofitnih stanovanj. Kot so zapisali, naj bi množične prijave na razpis pomagale izvajati pritisk na državo, ki se urejanja stanovanjske problematike spretno izogiba. Pogoje razpisa sami označujejo za diskriminatorne ter problematične, saj je poleg primernega dohodkovnega cenzusa, ki ga prosilec_ka ne sme presegati, eden izmed pogojev tudi slovensko državljanstvo (lanski razpis za neprofitna stanovanja v Mestni občini Ljubljana sicer dodaja, da so ob upoštevanju vzajemnosti prosilci lahko tudi državljani ostalih članic Evropske unije) ter stalno prebivališče v kraju stanovanjskega sklada ali neprofitne organizacije, ki nudi stanovanje. Če bi ljubljanski najemodajalci dopustili, da bi se najemniki na njihov naslov prijavili za stalno, bi bilo torej prijav za neprofitna stanovanja v Ljubljani verjetno znatno več.
Zadnji razpis za dodelitev neprofitnih stanovanj v Mestni občini Ljubljana je bil razpisan 29. septembra 2021 in se je zaključil 29. oktobra 2021, kar pomeni, da morajo prosilci vlogo pripraviti v enem mesecu. Kot je zapisano v razpisnem dokumentu, je bil namen razpisa oddaja stanovanj, ki bodo za vselitev primerna proti koncu leta 2022, še verjetneje pa v letih 2023 in 2024. Oddajalo se je približno 450 neprofitnih stanovanj, razpršenih po območjih Mestne občine Ljubljana in Občine Vrhnika. Za dvajset prosilcev, ki sicer ne bodo dobili stanovanja, a se bodo prebili na prednostno listo, razpis obljublja še dvajset tržnih stanovanj, za katere bodo veljali rahlo spremenjeni pogoji, drugačni kot za srečne dobitnike neprofitnih stanovanj. Za tržna stanovanja bo potrebno odšteti šest varščin, najemniki pa bodo podpisali pogodbo za določen čas bivanja, s čimer so le rahlo bolj privilegirani, kot če bi iskali stanovanje na prostem trgu. Ustrezni prosilci za neprofitna stanovanja so sicer še pred veliko naznanitvijo razvrščeni v že omenjeni skupini A in B. Za skupino A je bilo na zadnjem razpisu namenjenih 300 stanovanj, vanjo uvrščeni prosilci pa so oproščeni plačila varščine in lastne udeležbe. V skupino B, za katero je bilo namenjenih dobrih 150 stanovanj, so uvrščeni prosilci, ki presegajo dohodkovni cenzus in niso oproščeni plačila treh varščin ter lastne udeležbe – slednja znaša 10 odstotkov vrednosti neprofitnega stanovanja, kar pomeni, da bi od meseca aprila 2023 dalje lastna udeležba za stanovanje v velikosti 55 kvadratnih metrov znašala okvirno 7.200,00 evra, znesek pa bi bil prosilcu vrnjen po 10 letih z 2-odstotno obrestno mero. V razpisnem besedilu je pojasnjeno še, da je 15 stanovanj namenjenih invalidom, 10 stanovanj gluhim in slepim osebam, 60 stanovanj pa zaradi svoje kvadrature samskim osebam. Višina neprofitne najemnine se naposled določi glede na vladne odredbe in glede na najemnikovo pravico iz Zakona o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev. Kot je zapisano v razpisu, se bo od aprila 2024 višina neprofitne najemnine letno usklajevala z rastjo cen življenjskih potrebščin. Od 1. aprila 2023 bo tako najemnina za povprečno dvosobno neprofitno stanovanje (55 kvadratnih metrov) znašala 260 evrov oziroma 4,73 evra na kvadratni meter, kar je 36,6 odstotka več kot najemnina iz leta 2021. Spomnimo še, da najemnina za povprečno dvosobno stanovanje na enem izmed največjih nepremičninskih portalov v državi (torej na prostem trgu) v povprečju znaša več kot 900 evrov brez vključenih stroškov.
Razpisni pogoji navajajo še, da si prosilec ali bližnji član njegovega gospodinjstva ne smeta lastiti ali solastiti druge nepremičnine ali premoženja, vrednost katerega bi za 40 odstotkov presegla vrednost neprofitnega stanovanja. Nasprotno pa imajo prednost na razpisu prosilci z višjo izobrazbo, mlade družine (to na razpisu prinese tudi do 150 dodatnih točk), v katerih ima vsaj eden od staršev višjo izobrazbo, a je kljub temu nezaposlen, ter prosilci z daljšo delovno dobo. Z večjim številom točk so ovrednoteni tudi tisti, ki so vsaj dvakrat sodelovali na razpisu, se uvrstili na prednostno listo, a stanovanja kljub temu niso dobili, pa tudi taki, ki so že osemkrat ali več sodelovali na prejšnjih razpisih ter bili uvrščeni na prednostno listo (če je bil nekdo že osemkrat uvrščen na prednostno listo, pomeni, da stanovanje neuspešno išče že 16 let, kar bi lahko bil realen pokazatelj stanovanjske krize pri nas, ki jo vztrajno krpamo s preperelimi obliži). Obenem pa na prednostni listi najdemo tudi uporabnike hišniških stanovanj, tiste, ki so tri leta pred razpisom živeli v rejniških družinah, ter prosilce, ki imajo več let prijavljeno stalno prebivališče v Ljubljani (če bi več prosilcev dobilo enako število točk, bi ravno doba stalnega prebivališča poleg ostalih pogojev lahko odločala o usodi prosilca). Vlogo je potrebno oddati po pošti, še prej pa je potrebno plačati upravno takso, ki znaša 22,60 evra.
Temu sledi (pre)dolgo čakanje na objavo prednostnih list, kar je pri omenjenem razpisu iz leta 2021 trajalo več kot pol leta (prednostna lista je bila objavljena aprila in popravljena junija). Na prednostno listo na 65-stranskem dokumentu se je uvrstilo več kot tri tisoč prosilcev, pri čemer se je v skupini A dodelilo 289 stanovanj, v skupini B pa 137 stanovanj. Vsi prosilci so imenovani z imenom in priimkom, kar se lahko zdi nadvse problematično zaradi javnega izpostavljanja uvrstitve v skupino, ki zlahka razkrije prosilčev socialni status, posebne pogoje, telesne in druge omejitve. 28. julija 2021 je bil naposled objavljen še končni seznam upravičencev po omenjenih skupinah.
Poleg razpisa za neprofitna stanovanja ljubljanski stanovanjski sklad objavlja tudi razpis za namenska stanovanja za mlade. Osnovni pogoji za razpis so: starost med 18 in 29 let; stalno ali začasno prebivališče v Ljubljani (najmanj 6 let); stalno prebivališče v Ljubljani v času trajanja razpisa. Za namenska stanovanja za mlade se je na zadnjem razpisu prijavilo 333 prosilcev, oddalo pa se je 60 stanovanj, kar pomeni, da je stanovanje dobilo 17 odstotkov prosilcev. Stanovanja se oddajajo neopremljena oziroma je opremljena le kopalnica, kar mladim predstavlja novo breme začetne investicije v nekaj, kar pravzaprav nikoli ne bo zares njihovo.
Podobne razpise objavljata tudi soseska Novo Brdo ter skupnost mladih Gerbičeva (najemnina s stroški za enoposteljni apartma znaša 290 evrov), pri čemer velja poudariti, da soseska Brdo ni namenjena le prosilcem s stalnim prebivališčem v Ljubljani, je pa za stanovanje potrebno odšteti varščino v višini šestih najemnin in polog v višini 500 evrov za potrditev resnosti najema. Tolikšnih zneskov tudi ob morebitni zaposlitvi zaradi visokih življenjskih stroškov marsikdo nima na voljo. Podobno kot pri neprofitnih stanovanjih imajo prednost mlade družine ter mlade osebe, ki prvič rešujejo stanovanjsko problematiko. Trenutno ni razpisanih stanovanj, ki se sicer prav tako oddajajo neopremljena.
Kako torej do stanovanja v Ljubljani, ki bi bilo cenovno dostopno in bi lahko jamčilo varen prehod od staršev do lastne nepremičnine brez najemodajalcev, ki ti ne dovolijo prepleskati stene? Težko. Vse več mladih, ki morda presegajo cenzus, a si kljub temu ne morejo privoščiti stanovanja, se znajde v neizbežnem plačevanju astronomskih cen najemnin (tudi več kot 800 evrov na mesec, kar na letni ravni znaša skoraj 10.000 evrov), kar tudi pri povprečni plači pomeni, da si je težko privarčevati za kaj drugega kot za mesečne stroške. Banke pa, paradoksalno, kljub povprečni plači ne odobrijo zneska kredita, katerega mesečni strošek bi bil za prosilca enak višini najemnine, s čimer se sklene krog stanovanjske problematike. Poročilo Neznosna negotovost bivanja pravi, da naj bi ljubljanski stanovanjski sklad do leta 2025 ponudil dodatnih 100 javnih najemnih stanovanj na Dolgem mostu, v sklopu projekta Podutik/Glince pa naj bi se istega leta zgradilo dodatnih 345 stanovanj. A problem še vedno tiči globlje: po pregledu selekcijskega postopka, ki je občutno predolg in zamuden, je jasno, da je potrebno sistem premisliti na novo, kar pa je mogoče le z gradnjo ne le stotih novih stanovanj, temveč tisočih, ki bi lahko stala na mestih luksuznih gradenj. Če bi se gradnje dostopnejših stanovanj intenzivneje lotili tudi drugod po Sloveniji in bi odločevalci naredili nekaj za lažji javni prevoz do prestolnice, pa bi bila težava morda (že) skoraj rešena. Nepremičninski trg namreč ni podivjal le v Ljubljani, temveč se je podobno zgodilo tudi več sto kilometrov iz središča Slovenije. Če se problema ne bomo lotili danes, bomo poleg praznih hiš, ki so bile grajene z mislijo na prihodnje generacije, opazili tudi manko želje po prihodnjih generacijah, saj mladi težko pridejo do osnovne finančne stabilnosti in predvsem strehe nad glavo, ki je konec koncev ključni predpogoj za dostojno življenje. Nasprotno so sosedje za severno mejo sistem stanovanj premislili precej bolje: 62 odstotkov Dunajčanov živi v subvencioniranih ali občinskih stanovanjih, saj je več sto tisoč stanovanj v lasti države ali neprofitnih zadrug.